ОЭЗ «Санкт-Петербург» попросилась в промышленную ипотеку
Руководство АО «Особая экономическая зона «Санкт-Петербург» направило в адрес замминистра экономического развития России Дмитрия Вахрукова предложение расширить функционал федеральной программы промышленной ипотеки. В число получателей льготных займов на строительство и реконструкцию промышленных зданий предлагается включить компании, управляющие ОЭЗ, рассказала «Ведомостям» генеральный директор Тамара Рондалева.
«Перспектива применения промипотеки может быть, на наш взгляд, расширена и улучшена еще больше, если распространить ее на управляющие компании (УК) ОЭЗ», — подчеркнула она.
Напомним, что в сентябре прошлого года власти утвердили параметры нового инструмента поддержки предприятий — программу промышленной ипотеки по предоставлению льготных кредитов на покупку недвижимости для промышленного производства. Кредиты будут выдаваться на срок до семи лет по льготной ставке 5% годовых (для технологических — 3% годовых). Максимальная величина кредита составит 500 млн руб. (для Санкт-Петербурга и Москвы — 700 млн руб.).
3 апреля этого года программу расширили: было подписано постановление, по которому получить льготный кредит можно не только на покупку недвижимости, но и на строительство, модернизацию и реконструкцию объектов. При этом установлен норматив стоимости 1 кв. м — не более 90 000 руб. Для приобретаемой недвижимости — не более 75 000 руб. в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и не более 50 000 руб. — в других регионах.
По мнению Рондалевой, промышленные парки и ОЭЗ тоже могли бы стать полноправными участниками промипотеки и начать строительство зданий для нужд бизнеса. «У нас есть такой опыт и он более чем успешный», — подчеркнула она.
Компания построила инновационный центр площадью 18 000 кв. м, совмещающий офисные и производственные площади (в пропорции 1:2) для резидента «Газпромнефть — Промышленные инновации». Объект создали за 1 год и 8 месяцев. «По оценке самой компании, она сэкономила не менее 5 лет благодаря тому, что строительством занималась УК: возведение объектов инфраструктуры в ОЭЗ идет значительно быстрее с точки зрения подключения к инженерным сетям и согласовательных процессов с ресурсоснабжающими организациями. Этот опыт можно масштабировать, обеспечивая готовыми площадями инвесторов для максимально быстрого запуска производства», — отметила гендиректор ОЭЗ.
Директор по развитию индустриального парка «Марьино» Александр Паршуков тоже считает, что разрешить управляющим компаниям индустриальных парков пользоваться промышленной ипотекой для строительства производственных зданий могло бы стать следующим шагом развития программы. «Такой шаг поможет насытить рынок промышленной недвижимости современными площадями», — уверен он.
Генеральный директор ООО «Девелопмент—Инвест» (промышленный парк «Софийский») Николай Пиксаев также поддерживает инициативу о включении управляющих компаний промпарков и ОЭЗ в список получателей промышленной ипотеки. В то же время он считает, что более действенным механизмом могло бы стать расширение программы на покупку земельных участков промышленного назначения.
«Сейчас программа направлена не на рост и развитие нового промышленного кластера, а больше на приобретение старых производственных фондов. По большей части это „серый пояс“ Петербурга, который остро нуждается в редевелопменте. Качественный редевелопмент же по затратам часто сопоставим с новым строительством или обходится компании еще дороже. Поэтому действительно востребованной поддержкой могли бы стать льготные кредиты на приобретение земельных участков», — говорит он.
В то же время генеральный директор индустриального парка «М 10» Михаил Косарев подчеркивает, что для начала важно, чтобы промышленная ипотека, наконец, заработала на практике. «На данный момент у нас нет информации о том, что на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области есть хотя бы одна компания, которая ее получила. Поэтому сейчас важнее, чтобы уже утвержденный механизм сначала заработал», — подчеркнул эксперт. В пресс-службе администрации Ленинградской области «Ведомостям» подтвердили, что в регионе пока нет ни одной компании, получившей льготный кредит по программе. Пресс-служба профильного комитета администрации Санкт-Петербурга не ответила на вопросы «Ведомостей».
По мнению Косарева, расширение промипотеки на УК пром- и технопарков могло бы стать хорошей дополнительной мерой, но системно это не решит задачу массовой поддержки промышленности и резкого увеличения в городе доступных помещений для промпроизводств. По его расчетам, в Петербурге по программе с учетом федеральных лимитов одному участнику (даже если это будет ОЭЗ) можно построить помещение площадью около 10 000 кв. м. В то время как нуждаемость в зданиях достигает сотен тысяч квадратных метров.
Старший консультант Strategy Partners и эксперт по мерам господдержки Вадим Аникин подчеркивает, что задача промышленной ипотеки — в первую очередь поддерживать непосредственно производителей продукции. «С учетом ограниченности выделяемых бюджетных средств на каждую меру поддержки представляется целесообразным не включать УК и ОЭЗ в ландшафт финансирования по промышленной ипотеке. Это разные меры поддержки, позволяющие запускать производство в разных ситуациях», — говорит он, добавляя, что промышленная ипотека позволяет не привязываться к конкретной локации в ОЭЗ, а особая экономическая зона, с другой стороны, предоставляет ряд иных преимуществ для резидентов — налоговые льготы, доступ к инфраструктуре, особый административный режим.
Партнер и руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка добавляет, что роль УК как субъекта промышленной ипотеки не совсем ясна. «Спекулятивное строительство в индустриальном сегменте должно опираться на индивидуальные требования и нормативы конечного покупателя или арендатора. Реализация проекта по системе BTS (под конкретные технические требования резидента. — „Ведомости“) несет для управляющей компании множество рисков», — считает он.
Аналитик «Фридом финанс» Владимир Чернов тоже говорит, что изначально задача промышленной ипотеки заключалась в том, чтобы предприятия смогли выкупать помещения или заводы по льготной ставке в 5% годовых и в дальнейшем экономить на арендных платах. Если здания буду строить УК, то производители смогут получить помещения только в аренду. С другой стороны, за счет использования для строительства льготных кредитных ставок УК в ОЭЗ могли бы в итоге снизить тарифы для арендаторов (если рыночная ставка по кредитам на стройку сейчас составляет 15–16%, то льготная — 3–5%). В итоге выгоду почувствуют и конечные арендаторы, и сами УК.
«Выгода для самих предприятий снижается, потому что появляется контрагент, который будет брать себе часть арендных средств. Однако УК имеют опыт в строительстве и дальнейшем обслуживании промышленных помещений, поэтому в некоторых случаях это сможет облегчить и ускорить создание нового предприятия для его собственника и, возможно, даже сэкономить на этом», — заключил эксперт.
Ведомости, Ирина Яровикова